Investissement en régime commun

L’investissement locatif classique, aussi appelé régime commun, consiste à acquérir un bien immobilier pour le louer sans dispositif fiscal spécifique.
Ce cadre offre une liberté totale de gestion : fixation du loyer, choix du locataire, durée du bail et décision de revente.
Les revenus issus de cette location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec deux options possibles : le régime micro-foncier, qui accorde un abattement forfaitaire de 30 %, ou le régime réel, permettant de déduire l’ensemble des charges liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière, etc.).
Ce mode d’investissement, simple et stable, permet de percevoir des revenus complémentaires réguliers tout en valorisant son patrimoine immobilier dans le temps.
Il constitue également une base solide pour une stratégie patrimoniale à long terme, grâce à la souplesse de détention et à la transmission facilitée du bien.

Chez Capitole Gestion Conseils, nous accompagnons les investisseurs pour optimiser la rentabilité nette de leurs biens libres et définir le régime fiscal le plus cohérent avec leurs objectifs patrimoniaux et leur profil fiscal.

Location meublée

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à un investisseur de louer un logement meublé tout en profitant d’un régime fiscal avantageux.
Il s’applique aux biens neufs, anciens ou situés en résidences de services, dès lors qu’ils sont équipés conformément à la réglementation.
Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire sur les loyers perçus, et le régime réel, qui permet de déduire les charges, amortir le bien et le mobilier, et réduire ainsi l’imposition sur les revenus locatifs.
Ce statut s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an ou à la moitié des revenus du foyer fiscal.
Il constitue un cadre adapté à la location urbaine, étudiante ou saisonnière, et s’intègre facilement dans une stratégie de revenus complémentaires.

Le LMNP permet de bénéficier d’avantages proches d’une structure professionnelle, sans pour autant supporter les contraintes financières, juridiques ou administratives d’une société.

Chez Capitole Gestion Conseils, nous accompagnons nos clients dans le choix du régime et du support le plus adapté, afin d’intégrer la location meublée à une stratégie patrimoniale équilibrée et fiscalement optimisée.

Dispositif fiscal Dénormandie

Le Dénormandie est un dispositif fiscal dédié à la rénovation du parc ancien dans certaines communes éligibles définies par l’État.
Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, selon la durée de location du bien : 6, 9 ou 12 ans.
Pour être éligible, le bien doit nécessiter des travaux représentant au moins 25 % du montant total de l’opération, et permettant une amélioration énergétique d’au moins 30 %.
Dans la majorité des cas, les logements sont proposés clé en main par des promoteurs qui réalisent eux-mêmes la réhabilitation avant la revente.
Ce dispositif, prolongé jusqu’en 2027, soutient la requalification des centres-villes anciens tout en offrant aux propriétaires investisseurs un cadre fiscal clair et encadré.
Il contribue à redonner de la valeur à des biens existants tout en assurant une cohérence avec les politiques de rénovation urbaine.

Chez Capitole Gestion Conseils, nous sélectionnons des opérations Dénormandie sécurisées, répondant à des critères précis de localisation, de qualité des travaux et de cohérence fiscale.

Le régime du Déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal applicable aux locations nues soumises au régime réel d’imposition.
Il permet au propriétaire de déduire les dépenses de travaux, d’entretien, de gestion et les intérêts d’emprunt des revenus fonciers déclarés.
Lorsque le montant des charges dépasse celui des loyers, le déficit généré peut être imputé sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, et reporté sur les bénéfices fonciers des années suivantes.
Ce dispositif vise à réduire la pression fiscale immédiate tout en favorisant la rénovation du patrimoine existant.
Il s’applique à tout investisseur souhaitant entretenir, valoriser ou moderniser un bien ancien, sans contrainte de zonage.
La bonne application du déficit foncier nécessite une gestion comptable précise et une évaluation rigoureuse des dépenses déductibles.
Ce mécanisme offre une solution efficace pour maintenir la rentabilité d’un bien tout en allégeant l’imposition à court et moyen terme.

Chez Capitole Gestion Conseils, nous accompagnons les investisseurs dans la structuration et le suivi comptable de leurs projets de rénovation, afin d’assurer une optimisation fiscale conforme et durable.

Monument Historique

La loi Monuments Historiques, en vigueur depuis 1913, s’applique aux biens classés ou inscrits à l’inventaire national.
Elle permet à leurs propriétaires de déduire l’intégralité des dépenses de travaux, d’entretien et des charges du revenu global imposable, sans limite de montant.
Les travaux doivent être autorisés par les services de l’État et supervisés par un Architecte des Bâtiments de France pour garantir la conformité à la protection patrimoniale.
Le bien doit être conservé pendant au moins quinze ans.
Cette loi concerne un nombre restreint de biens, souvent des bâtiments d’exception tels que des hôtels particuliers, manoirs ou châteaux, et constitue un cadre fiscal spécifique à forte exigence.
Elle permet d’associer propriété d’un bien remarquable et déduction totale des dépenses liées à sa conservation, tout en participant à la sauvegarde du patrimoine architectural français.
La détention d’un tel actif suppose un accompagnement juridique et technique adapté à la nature historique du bien.

Chez Capitole Gestion Conseils, nous travaillons aux côtés de partenaires spécialisés pour sécuriser les opérations Monuments Historiques, du diagnostic initial à la mise en œuvre des travaux.